A pochi giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, sono ancora numerosi i punti interrogativi e i dubbi in ordine all'applicabilità delle detrazioni fiscali, previste per gli interventi di efficientamento energetico e adeguamento alle norme antisismiche.

Tale situazione di temporanea incertezza è ormai divenuta "normale" nel nostro ordinamento giuridico.

Come noto, i provvedimenti normativi, rivolgendosi alla totalità di soggetti, devono, per loro natura, essere connotati dai requisiti di generalità ed astrattezza e, pertanto, difficilmente possono apparire chiari in ordine all'applicabilità delle norme in essi contenute.

In questi casi, vengono in soccorso i successivi provvedimenti attuativi e interpretativi dell'Amministrazione Finanziaria che, soprattutto in ambito tributario, risolvono molti aspetti problematici in ordine all'applicabilità delle norme impositive a specifici casi concreti.

Numerosi sono infatti i documenti di prassi rilasciati dall'Agenzia all'indomani dell'entrata in vigore di normative in materia fiscale, con i quali si definisce e si chiarisce il perimetro applicativo delle norme.

Anche per il Decreto Rilancio vale ovviamente quanto sopra.

Ciò significa che, per avere una risposta ai tanti quesiti ancora aperti in ordine all'applicabilità dell'ecobonus e sismabonus a casi molto specifici, occorre, con tutta evidenza, attendere gli auspicati chiarimenti che lo stesso Decreto demanda all'Agenzia.

Fatte queste doverose e per nulla scontate precisazioni, con le dovute cautele e in attesa dei provvedimenti attuativi, vediamo ora se e come è possibile usufruire delle detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio per la ristrutturazione delle seconde case, approfittandone per anteporre brevi e utili cenni in ordine alla distinzione di prima e seconda casa.

Cosa si intende per seconda casa?

Comunemente per seconda casa si intende la casa al mare, in montagna o qualunque altro immobile di villeggiatura, che si abita, nella maggior parte dei casi, soltanto in alcuni periodi dell'anno.

Non sempre, però, tale definizione corrisponde a quella di seconda casa da un punto di vista fiscale.

La prima casa potrebbe infatti essere fiscalmente considerata quale seconda casa se non viene utilizzata come abitazione principale dal suo proprietario.

Per comprendere più facilmente cosa intende l'Erario per seconda casa, conviene partire dalla definizione di prima casa: per prima casa si intende l'immobile di tipo residenziale che si possiede (a titolo di acquisto, donazione o successione) per la prima volta.

Ne consegue che tutte le altre case acquistate successivamente, dovranno considerarsi seconde case.

Fiscalmente, dunque, il discrimen fra prima e seconda casa è essenzialmente legato a un criterio temporale

Solitamente il concetto di prima casa spesso si confonde e/o si sovrappone a quello di abitazione principale.

In realtà si tratta di due concetti differenti, la cui distinzione è importante perché implica un diverso regime fiscale.

Il concetto di abitazione principale è sostanzialmente connesso all'imposizione locale (IMU) e corrisponde con la dimora abituale, nonché con la residenza anagrafica.

In altri termini, affinché un immobile possa definirsi abitazione principale, occorre la contemporanea sussistenza di tre condizioni:

• titolarità della proprietà dell'immobile o un altro diritto reale su di esso;
• la residenza anagrafica;
• la dimora abituale.

Per quali seconde case è possibile usufruire del super bonus 110%?

L'applicabilità del nuovo superbonus anche alle seconde case pare sia stato uno dei punti che ha contribuito al ritardo di qualche giorno per la pubblicazione del Decreto Rilancio in Gazzetta Ufficiale.

Negli ultimi giorni, infatti, le varie bozze che sono circolate e i rumors hanno confermato come il tema dell'agevolazione fiscale sulle seconde case non ha trovato tutti d'accordo.

Nelle ultime versioni, l'art. 128, Decreto Rilancio, con una formulazione non del tutto chiarissima, prevedeva che le prime e le seconde case in condominio avrebbero avuto diritto al superbonus del 110% per interventi antisismici e di riqualificazione energetica. Discorso diverso per le seconde case unifamiliari che, nelle bozze precedenti, avrebbero potuto usufruire esclusivamente del sismabonus al 110%.

La versione definitiva del Decreto Rilancio (che continua a essere di non agevole comprensione), pubblicata in Gazzetta Ufficiale, rivede sensibilmente la questione relativa all'applicabilità del superbonus per gli interventi sulle seconde case.

In particolare, ai sensi dell'art. 119, comma 9, tutti gli incentivi per l'efficientamento energetico, sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica, si applicano ai lavori effettuati "dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti, professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto dal comma 10".

Il successivo comma 10, prevede che gli interventi di efficientamento energetico "non si applichino agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale".

Proviamo a chiarire e a semplificare:

• le persone fisiche che eseguono interventi su singole unità immobiliari fuori dall'esercizio di attività di impresa arti e professioni hanno diritto ad accedere a tutti gli incentivi previsti dal Decreto Rilancio all'art. 119 (ecobonus, sismabonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica).

Restano, dunque, fuori dal superbonus gli interventi effettuati su immobili di imprese e uffici utilizzati esclusivamente per lo svolgimento di arti e professione (art. 119, comma 9);

• l'incentivo ecobonus spetta per interventi su edifici unifamiliari (a esempio villette), purché adibite ad abitazione principale (art. 119, comma 10);
• l'incentivo ecobonus è riconosciuto per i lavori effettuati su seconde case ma solo se non si tratta di edifici unifamiliari.

In altri termini, avranno accesso all'incentivo dell'ecobonus gli interventi sulle seconde case all'interno di condomini ma non le ville, villette unifamiliari al mare, in montagna, utilizzate per limitati periodi di tempo.

 

Fonte: https://www.condominioweb.com/superbonus-anche-per-le-seconde-case-purche-non-unifamiliari.17008